未來市場(chǎng)將呈“L型”走勢(shì)，目前“L”中的“一豎”差不多已經(jīng)走完，但“一橫”還有得走。在今年三季度筑底之后，還將有長(zhǎng)期筑底的過程，同時(shí)城市分化將加劇。
預(yù)判2022年最后4個(gè)月，考慮到目前基數(shù)較低，未來可能同比降幅將有所收窄，全年數(shù)據(jù)也或?qū)⒈?021年同期下降約三分之一。
(資料圖片)
房企高管對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，一方面是整體市場(chǎng)最差的時(shí)候已經(jīng)過去，未來市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)復(fù)蘇，另外一方面還因?yàn)檎叨说闹С帧?/p>
具體來看，首先是“保交付”解決購房者“交付焦慮”問題。
2022年8月住建、財(cái)政、央行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
據(jù)悉，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。通過專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。財(cái)新網(wǎng)消息稱，這筆專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元，中央財(cái)政會(huì)根據(jù)實(shí)際借款金額予以1%的貼息，貼息期限不超過2年。
其次是放松“四限”政策，下調(diào)首付，降低購房門檻等，2022年8月，35城出臺(tái)39次放松政策，這35個(gè)城市中有13個(gè)是一二線城市，其中不乏廈門、蘇州等強(qiáng)二線，北京、上海、廣州等一線城市也定向或變相放松了房地產(chǎn)政策。
最后是房貸利率方面，2022年8月22日，一年期及五年期以上LPR分別下降5BP、15BP后，各地房貸利率跟進(jìn)調(diào)整，融360數(shù)據(jù)顯示，包括南京、蘇州在內(nèi)的全國(guó)30多個(gè)重點(diǎn)城市，已執(zhí)行首套4.1%、二套4.9%的房貸利率下限。
需求端和供給端的共同發(fā)力，可以說目前房地產(chǎn)政策的量和質(zhì)“肯定是夠了”。預(yù)計(jì)目前到2022年底的這4個(gè)月內(nèi)，政策仍是寬松期。
值得注意的是，今年的土地市場(chǎng)肯定是“小年”，這個(gè)可能會(huì)影響下半年和2023年上半年的供應(yīng)。
從土地市場(chǎng)來看，如果企業(yè)都不買地，那2023年無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是新開工，還是最后的銷售情況，都會(huì)由于供應(yīng)問題，受到很大影響。
目前來看，整體市場(chǎng)會(huì)在今年三季度筑底，隨后還會(huì)有一段長(zhǎng)期的筑底過程，行業(yè)最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去。
各大企業(yè)高管在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表現(xiàn)出來的信心主要還是基于未來在銷售回穩(wěn)的情況下，第四季度市場(chǎng)、購買力和需求端將會(huì)穩(wěn)定住。
目前雖然中小企業(yè)的暴雷情況沒有得到緩解，但幾家大型企業(yè)暫時(shí)平穩(wěn)。
我們認(rèn)為，未來房地產(chǎn)企業(yè)最終將出現(xiàn)央企、地方國(guó)企和規(guī)模民企與地方民企三分天下的格局。未來融資方面也會(huì)有一些改善。
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文章來源:丁祖昱評(píng)樓市