十一假期全國40個重點城市累計成交96.2萬平米，環比下降84%，同比下降26%。當前在中央減稅、降房貸利率和公積金利率的多方政策刺激下，“銀十”依舊失色，市場形勢復雜且依然嚴峻。本文是根據易居研究院崔霽副院長近期在中國發展研究基金會博智宏觀論壇上的發言整理而成。
當前房地產市場形勢不僅復雜而且嚴峻，市場低迷程度已經創下了本世紀之最，投資和成交都達到本世紀最低迷的時候，信心也達到了本世紀最低迷的時候。當前我們急需再次強調“穩樓市就是穩經濟”的觀點。通過國際經驗發現，十次危機九次地產，化解房地產風險刻不容緩。
(資料圖片)
對于當前及今后房地產的可持續發展主要可從兩個方面探討：一是短期穩定；二是長效機制。短期穩定在于建立新的市場平衡，當前的政策與市場之間并未建立平衡，因此需要更及時、更有針對性、更大力度的應對措施。而關于長效機制，我認為在對行業進行重構的過程當中，要順應房地產行業發生的大變局，前些年易居研究院提出房地產進入后開發時代，去年我們提出房地產正在進入大變局。我們需要站在全面、系統、可持續發展的視角，重新構建行業新發展模式。
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短期穩定在于建立新的平衡
近期，短期政策幾近應出盡出。全國有245個省市累計出臺了469次政策，從放松“四限”到財稅托底政策購房，但是市場依舊是“不太買賬”。通過70城二手房價格環比的數據可以看到，二手房價格環比當前經歷了12個月的負增長，易居50個大中城市房地產景氣度指數連續13個月在負值區間，所以當前房地產市場不僅是不景氣，而且是相當低迷的。
房地產的短期穩定在于建立新的市場平衡。中央之前提“三穩”，穩地價、穩房價和穩預期。現在這個時點“三穩”遠遠不夠，需要更大的力度，所以在此著重提出要“三保”：保交樓、保需求、保主體。
1、保交樓是底線
根據易居研究院數據，2022年上半年全國重點50城的爛尾率為5%左右。從城市分類情況看，25個一二線城市爛尾率為5%，而25個三四線城市爛尾率為4%。全國房地產市場中，一二線城市體量大約為35%，三四線則為65%。按此權重計算，2022年上半年全國住房市場爛尾率為3.85%，對應的爛尾樓面積為2.31億平方米。相關計算結果顯示，2022年上半年全國爛尾樓涉及的房貸規模為0.9萬億元，占全國房貸余額的1.7%。
從爛尾樓涉及的房貸規模上看它并不大，但是它對整個市場信心形成了重創，我們要站在恢復市場信心的角度去做保交樓的工作。當前中央專項用于“保交樓”2000億元全國性紓困基金已啟動。紓困基金本質是救項目而非救企業，而且基金運作模式既要講社會責任，更要講基金的盈利性，所以當前符合條件的項目有限，例如鄭州停工樓盤達上百個，房地產紓困基金成立兩個月，紓困基金落地項目僅有7個，具體效果還有待進一步觀察。
建議后續“保交樓”還需加強力度、多措并舉，例如返還土地款、放松預售資金監管、托管、代建等。
2、保需求是核心
中國什么時候到了大家都不太愿意買房了？現在就出現了這樣情況。當前居民購房需求十分低迷，全國商品房成交面積年初累計同比增速是典型的“L”形走勢，目前從這個形狀來看似乎好像是觸底了，但是走出底部還需要更強的刺激政策。同時，4月百城新建商品住宅成交面積的增速已經跌到了-61%，5、6月隨著各個地方出臺相關的放松政策，市場略微有些企穩，但是到了7、8月份市場又在往下走。當前這個市場真的是很難判斷未來的走勢。
建議要加大保需求的力度，要用足用好政策工具箱。以下提出五點建議，有些地方政府也做了，但是建議力度還需要加強。
① 放松部分地區限購政策，增強市場信心。最近又出現蘇州、青島限購政策“一日游”的現象，要讓地方政府認識到728政治局會議的精神，“穩定房地產市場”是放在“房住不炒”前面的，地方政府放松政策既要敢做又要敢說，敢做有利于市場見實效，敢說有利于市場信心快速恢復。
② 取消二手房指導價政策，支持改善性住房需求。當前大部分熱點城市實行二手房指導價政策，在二手房指導價政策下，一是成交減緩，中介平臺無法公開顯示高于指導價的二手房，二手房缺少了重要的推廣渠道，成交減緩；二是銀行按照指導價給購房者貸款，而指導價僅是市場價的7-8折，居民合理的貸款額度明顯受限。比如說市場上值1000萬的房子，二手房的指導價只能是700萬，什么概念？比方說我要去買房，如果是二套的話按照700萬的70%作為首套，只能貸款210萬，如果按照1000萬的價格作的話可以貸款300萬，中間就少貸了90萬，這對于購房者來講實際上增加了他們的壓力，增加了他們置換的壓力，包括增加了他們改善生活的壓力。這個政策可以適時地退出。
③ 減輕二手房交易稅負，滿5政策建議改為滿2。普通住房滿5年唯一是沒有營業稅和個人所得稅，建議可以把滿五唯一改為滿二唯一，降低二手房交易成本，快速釋放改善性需求。9月30日，財政部發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對未來15個月內出售自有住房后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個稅予以退稅優惠。這一政策屬于創新性的退稅政策，主要是針對改善性需求，對原來二手房出售再購買一手房的人群，例如上海出售現住房的個稅是1%，如果出售價值1000萬元的二手房，在1年內重新購買一手房后，可以享受退稅10萬元。總體而言退稅力度有限，建議出臺相關營業稅優惠。
④ 下調首套和二套首付比，房貸利率再打折。減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，并且8月24日國常會提出“靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，雖然各地有下調房貸利率，但一般就20-60個基點不等，9月首套主流利率平均為4.15%，二套平均為4.91%，房貸利率還有進一步下調空間。9月29日，央行銀保監會發布通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。這個仍屬于部分城市可以放松首套房貸利率，力度不大，效果有限。
⑤ 房貸抵稅再擴大，首套與二套都應納入抵稅范圍。目前政策是本人或配偶購買首套住房貸款利息支出，按照每月1000元的標準定額扣除。在支持改善性住房需求的背景下，二套也應納入抵稅范圍。
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文章來源:易居研究院