終局思維，向死而生
盡管開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)初現(xiàn)“暖意”，但結(jié)合開(kāi)竣工、銷售、到位資金和重點(diǎn)房企經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，地產(chǎn)下行壓力仍然嚴(yán)峻。我們認(rèn)為從穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)出發(fā)，房地產(chǎn)都要付出更多努力，以打破目前的負(fù)面循環(huán)，提振購(gòu)房者、房企和金融機(jī)構(gòu)的信心。房貸額度和利率、地產(chǎn)需求端政策仍有望持續(xù)改善，加速地產(chǎn)基本面的企穩(wěn)。我們繼續(xù)建議從終局思維出發(fā)，關(guān)注頭部央企國(guó)企和少量強(qiáng)信用民企。
開(kāi)發(fā)投資超預(yù)期，但產(chǎn)業(yè)鏈下行壓力仍大
2022 年1-2 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資創(chuàng)出歷史同期最高值，同比上升3.7%，明顯好于Wind 一致預(yù)期（-7%）。通過(guò)情景假設(shè)，我們更傾向于認(rèn)為2022年1-2 月土地購(gòu)置費(fèi)占比處在歷史偏低水平，對(duì)應(yīng)土地購(gòu)置費(fèi)同比下滑和單位面積施工強(qiáng)度同比上漲的情況，后者或與原材料漲價(jià)有關(guān)。但從產(chǎn)業(yè)鏈其他數(shù)據(jù)來(lái)看，我們認(rèn)為行業(yè)下行壓力仍然較大，開(kāi)發(fā)投資不具備持續(xù)改善的基礎(chǔ)：1、受市場(chǎng)下行、集中供地節(jié)奏、房企資金鏈壓力等因素影響，央行3月MLF超額平價(jià)續(xù)作點(diǎn)評(píng)：MLF未降息 LPR可能非對(duì)稱降息央行3月MLF超額平價(jià)續(xù)作點(diǎn)評(píng)：MLF未降息 LPR可能非對(duì)稱降息開(kāi)年土地市場(chǎng)供求依然冷清；2、弱拿地+冷銷售，新開(kāi)工依然疲弱，拖累施工面積同比增速；3、房企資金鏈壓力導(dǎo)致竣工同比轉(zhuǎn)負(fù)。
銷售依然羸弱，扭轉(zhuǎn)下行慣性仍需更多政策發(fā)力2022 年1-2 月全國(guó)商品房銷售面積和金額同比下降9.6%、19.3%，市場(chǎng)質(zhì)疑該數(shù)據(jù)與百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)背離較大。歷史來(lái)看，2019 年之后全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)和百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售數(shù)據(jù)擬合度較高，但是每年年初都會(huì)有比較大的數(shù)據(jù)背離，或與統(tǒng)計(jì)口徑有關(guān)。我們認(rèn)為無(wú)需過(guò)度糾結(jié)銷售的下滑幅度，關(guān)鍵是要認(rèn)清當(dāng)前地產(chǎn)基本面尚未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇跡象，這也與2 月新增居民戶中長(zhǎng)期貸款歷史上首次為負(fù)相印證。我們認(rèn)為市場(chǎng)低迷主要受到房企信心不足導(dǎo)致推盤(pán)減少、購(gòu)房人信心不足和疫情反復(fù)等因素影響，扭轉(zhuǎn)下行慣性仍需更多政策發(fā)力。
房企銷售和融資現(xiàn)金流依然嚴(yán)峻
2022 年1-2 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降17.7%，連續(xù)7 個(gè)月同比下滑，房企銷售和融資現(xiàn)金流依然嚴(yán)峻。具體來(lái)看：1、1-2 月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款同比降幅均較2021 年12 月擴(kuò)大，盡管按揭貸款額度充足，但房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩弱仍然導(dǎo)致銷售回款受挫。2、1-2 月國(guó)內(nèi)貸款同比下滑31.6%，自籌資金同比下滑6.2%，說(shuō)明房企融資現(xiàn)金流依然脆弱，近期部分民營(yíng)房企新出風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)一步削弱金融機(jī)構(gòu)信心。
投資建議
重點(diǎn)推薦：1）A 股開(kāi)發(fā)：金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、濱江集團(tuán)、新城控股、華發(fā)股份；2）港股開(kāi)發(fā)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)；3）物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。