萬眾矚目之下，萬物云上市腳步終于再進(jìn)一步。
(資料圖)
9月19日早間，萬物云發(fā)布公告稱，公司擬全球發(fā)售約1.17億H股股份，每股發(fā)售價為47.1港元-52.7港元，預(yù)計公司股票將于9月22日定價，并于9月29日在香港聯(lián)交所開始售賣。
這條“大魚”躍入資本池后，市場又將濺出怎樣的浪花？
估值分化或加劇
萬科的一舉一動都牽動著資本市場的情緒，也為萬物云的上市造足了勢頭。外界十分好奇，一個半年營收超140億元、合約面積約10億平方米的行業(yè)“巨無霸”邁入資本市場，究竟能為行業(yè)帶來怎樣的變化？
實事求是的說，萬物云選擇上市的節(jié)點并不算友好。畢竟，今年以來物業(yè)股整體表現(xiàn)低迷。據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，8月，非港股通物企、59家上市物企（不含新上市蘇新服務(wù)）、港股通物企和恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)分別下跌2.6%、5.4%、6.2%和7.8%，跌幅均大于恒生指數(shù)和滬深300（分別下跌1.0%和2.2%）。
經(jīng)過近一年時間的演變，物企估值也開始逐漸回歸理性，且頭部物企和中小物企呈現(xiàn)估值分化。中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，59家上市物企市盈率PE(TTM)均值首次跌破十倍，僅剩8.0倍。
不過，龍頭物企仍在強(qiáng)勢領(lǐng)跑。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月19日，華潤萬象生活估值高達(dá)30余倍，中海物業(yè)、保利物業(yè)估值均達(dá)到20余倍。
而隨著萬物云的入場，物業(yè)板塊有可能迎來新一輪格局變化。富途證券研究報告指出，萬物云完成上市，雖然會提高投資者對板塊的配置力度，但是上市不可避免地會造成投資者調(diào)倉，對于板塊內(nèi)現(xiàn)存的物管公司，尤其是基本面不太扎實、關(guān)聯(lián)方遭遇流動性危機(jī)的公司，這一挑戰(zhàn)十分現(xiàn)實，并且大概率會發(fā)生。
而當(dāng)投資者開始向龍頭企業(yè)集中，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇物業(yè)股估值的分化。IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，處于物業(yè)股兩端的企業(yè)，也就是股價表現(xiàn)和未來走勢更好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以及股價低迷、看不到未來的較差企業(yè)，都會成為被調(diào)倉的重點企業(yè)，前者會被重點加倉，而后者會被拋棄。“物業(yè)股的估值會隨著萬物云的上市而表現(xiàn)得分化愈加明顯?！?/p>
一位資深職業(yè)投資人同樣告訴財經(jīng)網(wǎng)，不同物企之間的估值分化會逐漸拉大，未來物業(yè)股PE估值的合理區(qū)間會落在10-25倍之間。
市場格局將生變
在萬物云登陸港交所之后，龍頭企業(yè)中僅剩金地物業(yè)和龍湖智創(chuàng)生活尚未上市。截至目前，金地物業(yè)尚未推出明確的上市時間表，而龍湖智創(chuàng)生活則已經(jīng)二次遞表，正在推進(jìn)上市進(jìn)程。
這也一定程度上意味著，隨著萬物云的入市，龍頭物企的資本化基本完成。只是，物管行業(yè)曾經(jīng)的高光時刻已經(jīng)遠(yuǎn)去，那么，在一個相對理性的行情下，完成資本布局之后的物企格局又將如何演變？
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖分析，從股價來看，現(xiàn)在恒生指數(shù)在18588點左右，估計年底前會下探到17000點。因此，物業(yè)股也會隨之繼續(xù)下跌，只是大盤股和龍頭跌幅小些，相對高位下滑40%-60%；小盤股和民企相對高位下跌，跌幅在80%-95%。
誠然，任何企業(yè)都不可避免會受到市場變動的沖擊。但市場行情越是不明朗，龍頭物企越是容易受到青睞。北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬認(rèn)為，絕大多數(shù)物企都是在香港上市，而港交所主要以機(jī)構(gòu)投資為主，南下資金通常會選擇行業(yè)中比較大的物企，資金向龍頭傾斜是自然而然的事情。
柏文喜則認(rèn)為，接下來物業(yè)股在資本市場上一方面會加快板塊內(nèi)的分化，另一方面也會加快物業(yè)板塊內(nèi)的行業(yè)整合，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)、贏家通吃和一些弱勢企業(yè)被迫逐步退出的市場格局，行業(yè)集中度未來會加快上升。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院預(yù)計，未來，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展或會與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)相似，最終形成騰訊、阿里、百度等幾個巨頭競爭的局面，物業(yè)行業(yè)或?qū)⑿纬杀坦饒@服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)、華潤萬象生活、龍湖智創(chuàng)生活等頭部企業(yè)瓜分市場，其他物企眾星拱月的格局。
科技故事要落地
目前，面對物管行業(yè)競爭加劇、物業(yè)服務(wù)趨同化，不少物企都在尋找新的突破口。其中，科技賦能成為企業(yè)爭奪資本的“香餑餑”。在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，多家上市物企高管都描繪了企業(yè)的智慧化轉(zhuǎn)型進(jìn)展及發(fā)展前景。
其中，旭輝永升服務(wù)總裁周洪斌談到，如果說腳踏實地的服務(wù)意識和體系化的服務(wù)能力是最基礎(chǔ)的行活，那么科技能力則為物管服務(wù)賦予了未來的各種可能性。弘陽服務(wù)方面則稱，數(shù)字化浪潮席卷而來，企業(yè)正投身其中。而即將登陸港交所的萬物云更是早早便定位空間服務(wù)，極力褪去物業(yè)的傳統(tǒng)基因。
據(jù)周洪斌透露，旭輝永升服務(wù)在智慧化建設(shè)上通過持續(xù)3年的投入，清晰可見管理費用率在持續(xù)下降。而弘陽服務(wù)則形成智慧數(shù)據(jù)庫、全景計劃系統(tǒng)、弘陽服務(wù)APP、弘生活A(yù)PP四個平臺，提高運轉(zhuǎn)效率。由此可見，物企的數(shù)字化發(fā)力方向仍主要集中在破解人工、效率、管理難題。
在程鵬看來，物企選擇“科技賦能”是不得不走的路徑，因為物業(yè)行步至此，企業(yè)正在經(jīng)歷管理的升級，需要用 IT技術(shù)、信息技術(shù)來賦能企業(yè)的管理體系?？萍假x能的確給予了傳統(tǒng)物業(yè)新的想象，只是，外界始終質(zhì)疑，物企頻頻喊出的科技口號究竟有沒有落地？
而這或許可從萬物云的聆訊集中窺得一二。據(jù)數(shù)據(jù)披露，2022年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入分別占比總收入的56.3%、35.6%、8.1%。
不過，與科技關(guān)聯(lián)較大的解決方案服務(wù)不及10%的占比，暴露了企業(yè)布局云計算業(yè)務(wù)的尷尬，也一定程度上說明了物企走數(shù)字化之路并不容易。
程鵬認(rèn)為，過去企業(yè)習(xí)慣將人、資金當(dāng)作生產(chǎn)要素，沒有沉淀足夠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。此外，由于統(tǒng)計口徑等差異、數(shù)據(jù)實時變動等原因，不同項目建立的數(shù)據(jù)系統(tǒng)無法實現(xiàn)有效連通，導(dǎo)致系統(tǒng)之間形成煙筒作用，彼此孤立。
他表示，現(xiàn)在的物企本質(zhì)上仍是傳統(tǒng)型服務(wù)公司，真正實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型難度還很大。不過，數(shù)字化的確能賦能物企轉(zhuǎn)型升級。
目前來看，多家物企開始瞄準(zhǔn)社區(qū)電商以及整個智慧社區(qū)的相關(guān)服務(wù)，進(jìn)而探路智慧城市的打造。據(jù)不完全統(tǒng)計，中海物業(yè)、彩生活、綠城服務(wù)等物企也已經(jīng)在與京東、360、商湯科技等科技公司合作，提升自身在智慧社區(qū)上的運營水平。
與此同時，物企紛紛將城市服務(wù)內(nèi)容上升至戰(zhàn)略層面，搶占智慧城市賽道風(fēng)口。其中，萬物云推出“蝶城”戰(zhàn)略，在一個半徑3公里的城市區(qū)域內(nèi)構(gòu)建20-30分鐘可觸達(dá)服務(wù)圈；龍湖智創(chuàng)生活投資組建城市管理企業(yè)，開啟智慧城市治理模式；第一服務(wù)控股今年發(fā)布了數(shù)字孿生智慧城市服務(wù)平臺——城市服務(wù)“藍(lán)圖”,也開始進(jìn)軍智慧化城市服務(wù)領(lǐng)域。
不過，對物業(yè)行業(yè)而言，如何將科技賦能真正落地仍是亟待考慮的事情。畢竟，行業(yè)市場競爭激烈，受資本市場助推，行業(yè)產(chǎn)生了大量“內(nèi)卷”，影響到成本攤薄和盈利規(guī)模的預(yù)期。但好的一面是，資本市場助力，會幫助行業(yè)形成更廣泛的市場教育。而隨著萬物云等龍頭企業(yè)的資本化布局完成，資本市場的助力能夠帶來哪些改變?nèi)孕钑r間來驗證。
文/王亞靜（責(zé)編：高雅）