摘要：流動性、負債比率、廣泛使用合資企業（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹兒&編輯|凱
(資料圖片)
按：這是閨蜜財經第1127篇原創稿件
中秋節前夕，閩系房企旭輝控股消息不斷。
先是9月7日，標普發表評級報告，將旭輝控股主體信用評級從“BB”下調到“BB-”，還將未償的高級無抵押票據評級從“BB-”降至“B+”，展望維持“負面”。
接著9月9日，旭輝發布公告，其間接全資附屬公司與林中、林偉及林峰的聯系人訂立買賣協議，擬1.17億元轉讓旗下南京項目公司，目標公司主要從事租賃公寓的開發及經營管理。
更早之前的9月5日，旭輝發布公告，披露了香港英皇道物業出售的最新動態。其中，旭輝控股（集團）有限公司及其非全資附屬公司旭輝地產有限公司，與新買方華王有限公司訂立新買賣協議。
新賣方旭輝地產有條件同意出售，而新買方有條件同意購買該新銷售股份及新銷售貸款的利益，總代價為13.38億港元。
一系列動作背后，旭輝控股還安全嗎？
01
在針對下調旭輝評級的報告里，標普預計，旭輝控股2022年的物業銷售額將下降35%-40%，這將損害該司的現金流，并在未來一到兩年內提高其杠桿率。
在市場低迷之際。2022年9月7日，標普全球評級下調了其長期發行人CIFI的信用評級由BB至 BB - 。也降低了長期利率對公司發行的未償付優先無擔保票據評級從BB -到B +。
負面評級展望反映了旭輝控股的風險，由于經濟疲軟，流動性可能在未來12個月進一步收緊，潛在銷售更多流向合資項目。
標普預計了旭輝的2022年合同銷售額，大概為1500-1600億元，2021年該數字為2470億元。考慮到該司的銷售情況，這一降幅是標普之前對其全年預期的兩倍多。
就在前幾天，9月6日，旭輝控股公布了前8月的銷售情況。數據顯示，其前8月合同銷售額943.0億元，銷售面積629.35萬平米，平均銷售價格每平米15900元。
2021年同期上述三項數據分別為1770.5億元、1010.78萬平米、每平米17900元；下滑幅度分別達46.7%、37.74%、11.18%。當然這也是大部分房企的常態。
8月單月，旭輝銷售額、銷售面積、銷售均價分別是150.6億元、101.23萬平米、每平米15800元。
2021年同期這三項數據分別為200.2億元、112.84萬平米、每平米18800元。
8月單月的銷售均價，旭輝比前8月又降了點。同時在蜜妹前述的三項數據上，旭輝控股同比分別下滑24.78%、10.29%、15.96%。8月的銷售額、銷售面積下滑幅度趨緩，看來是降價起到作用了？
02
此外，標普還指出了旭輝控股在流動性、負債比率、廣泛使用合資企業等方面的風險。
從此前8月底旭輝控股發布的中期業績里蜜妹看到，旭輝控股的各項核心指標確實不甚樂觀。
圖片來源|東方財富（特此感謝）
營收297.20億元，較2021年同期的363.73億元，下滑18.3%。
股東權益應占核心凈利潤18.20億元，同比下跌45.6%。上年同期為超33億元；
歸母凈利潤7.31億元，同比下滑幅度更大為79.7%。這些上述指標慘歸慘，好歹還是算盈利的，很不容易了。
降本增效，幾乎是所有房企的一致操作，旭輝控股也不例外。
2022上半年，旭輝的銷售及市場營銷開支，由2021年同期的約11.68億元，減少31.3%至8.02億元。
行政開支由2021年同期的約17.40億元，減少29.0%至12.35億元。
債務方面，旭輝控股對比同行其實算是優秀的了。截至2022年6月末，剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62倍，“三道紅線”維持綠檔。短債至少無憂。
但對比過往的自己，旭輝控股的確壓力還是比較大。一年內要還的總金額還是不小，如下圖：
由于不斷的折扣以吸引銷售，將使旭輝控股利潤持續承壓，推高杠桿率。2022上半年，旭輝控股核心凈利潤率為6.1%，2021上半年為9.2%，2021年全年為6.8%。標普已對其財務風險狀況的評估從激進調整為高杠桿。
現金流，正如標普所言：流動性風險加大。截至2022年6月末，其擁有現金及銀行結余312.45億元，2021年末該數字為467.10億元，下降了100多億元。
03
值得注意的是，標普還提到了旭輝控股的合資風險。蜜妹看到，2022年前8月旭輝權益銷售金額556.4億元，權益占比59%，確實一般。
圖片來源|克而瑞（特此感謝）
上半年旭輝毛利率和去年同期持平，為20.69%，但凈利率同比卻大幅降低8.34個百分點至6.41%，原因之一就是合聯營貢獻業績同比大幅減少了84%。
由于旭輝合作項目較多，在合作方違約風險加大的情況，合聯營業績可能會持續沖擊企業利潤。
此前瑞銀的一份報告顯示，在旭輝的非全資項目中，旭輝、其他民企、國企+港企，金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。
瑞銀將旭輝的民企合作方分為三類：已經違約或者有高違約風險的企業，約占5%；有未償付債券的企業，約占18%；沒有債券的企業，約占15%。
對于“違約+高違約風險開發商”，瑞銀的定義為：已經實際違約或協商債券展期的企業，或者上了瑞銀最新風險名單的企業。
當然旭輝也有相應對策，比如去年已啟動風險管理，即項目層面的現金流管控和股權層面的歸邊。但行業大洗牌時代，一粒灰塵落下來，對于企業或個人來說可能就是山崩地裂。對于旭輝來說，未來1年或許是關鍵。
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